Na condição de veículo que expressa as dores e necessidades do segmento da locação, o Imobi Aluguel vem reiteradamente falando do principal gargalo do segmento na atualidade, que é a falta de imóveis em estoque. Como já comentamos, trata-se de um problema causado por uma série de razões, como os juros altos, novos comportamentos dos consumidores e a falta de reposição de imóveis com esta destinação, entre outras.

O aluguel comercial também tem sofrido baques, mas por outros fatores, como a proliferação do trabalho remoto no pós-pandemia e a redução da necessidade de imóveis por antigos grandes locadores, como bancos e varejo

Em meio a este cenário desafiador, há quem chore e há quem encare as adversidades de frente e busque novas possibilidades.

Nesta edição do Imobi Aluguel, vamos mostrar um caso emblemático de uma imobiliária sediada em cidade de médio porte (Passo Fundo, no Rio Grande do Sul), que arregaçou as mangas e criou do zero oportunidades para desbravar o mercado, incluindo um modelo inédito de concepção de um produto de ponta a ponta, feito sob medida para abarcar um segmento específico.

Pensar fora da caixa

“Se eu acordar um dia e não tiver nada para me incomodar, vou fazer outra coisa”, brinca Carlos Alceu Machado, um dos sócios da Master Imóveis, sobre a veia empreendedora dessa imobiliária de Passo Fundo, cidade de pouco mais de 200 mil habitantes no Norte do Rio Grande do Sul.

A empresa, hoje com pouco mais de 900 imóveis administrados, tem um histórico de explorar outras alternativas à locação residencial tradicional. Fazem parte do portfólio do grupo, por exemplo, o maior coworking do interior do Rio Grande do Sul, uma garantidora de aluguel – a Aluga Mais, que tem ganhado corpo e hoje tem 1.100 imobiliárias parceiras em todo o País – e um braço que opera locações por temporada em Passo Fundo, batizada Master Collection, criada em 2017.

Dentro desse espírito, a imobiliária concebeu há cerca de 4 anos um novo e ousado experimento – um empreendimento inteiramente destinado à locação compartilhada, e dentro de um nicho específico (o da saúde).

Lançado no início de 2021, o Clinical Center é um edifício com 70 consultórios, com investimento avaliado em R$ 20 milhões, totalmente custeado pelo grupo Master. O objetivo do projeto foi desde sempre locar os espaços para profissionais de diversas categorias dentro da área da saúde, aproveitando a característica da cidade.

Passo Fundo é conhecida por ser um dos maiores polos em alta e média complexidade do Sul do País, abrigando um sistema que cobre internações, diagnósticos, tratamentos oncológicos e cardioneurovasculares, transplantes e banco de tecidos, além de contar com uma rede de formação com instituições de ensino superior.

A ampliação do aeroporto da cidade, reinaugurado em 2022, foi outro fator que impulsionou a decisão de pôr o empreendimento em pé. Hoje o projeto decolou e garante valioso faturamento à empresa, com uma taxa de ocupação de 70% das unidades – um excelente índice considerando que a locação é por hora utilizada.

Para adequar o Clinical Center à proposta final, a Master contratou uma arquiteta especializada na área da saúde hospitalar para projetar o prédio de 7 andares com as especificidades exigidas pelo segmento.

O edifício conta por exemplo, com um elevador tipo maca, elevador para cadeirantes, gerador de energia para todas as áreas, banheiros públicos para PNE em todos os andares e divisórias em drywall com isolamento acústico wi-fi e climatização em todas as dependências. A área dos consultórios varia entre 12 a 22 metros quadrados, com mobiliário e decoração padronizada dentro das unidades.

A essa estrutura, a Master associou facilidades ligadas ao segmento do compartilhamento de imóveis. O empreendimento conta, por exemplo, com serviço de recepção e agendamento para os inquilinos e é preparado para receber pagamentos por consultas e demais procedimentos

Outras vantagens para os locatários são a flexibilidade de horários, a dispensa de garantias locatícias, o investimento zero e a possiblidade de início imediato das atividades.

Comodidades com baixo custo

Esse formato permitiu que o custo final torne-se o grande atrativo para um público formado não apenas por médicos, mas também por psicólogos, nutricionistas, fisioterapeutas, enfermeiros, educadores físicos, assistentes sociais, fonoaudiólogos, terapeutas ocupacionais e alternativos, massoterapeutas, esteticistas e outros.

Assim, o contrato mais em conta, que envolve um mínimo de 12 horas mensais no menor consultório (R$ 19 por hora), custa R$ 228 por mês ao profissional liberal, que tem a possibilidade de adquirir horas adicionais. E num espaço que pode ser otimizado e depois utilizado por outros profissionais. A redução dos custos operacionais estimada pela Master é de até 70% em comparação com o consultório próprio.

“É uma quantidade enorme de facilidades, que possibilita o acesso até mesmo a quem não tenha dinheiro disponível. Eu não vejo uma pessoa mantendo um consultório particular, pagando aluguel, IPTU, seguro, secretária e tudo mais, em vez de contratar por hora um consultório melhor em termos de infraestrutura. É um nicho de mercado que ninguém tinha atacado”, diz o sócio-proprietário da Master.

Alceu Machado conta que houve um certa resistência inicial na cidade por conta da ideia do compartilhamento de espaços no “coworking médico”, mas aos poucos as vantagens e o boca a boca falaram mais alto, e em 2022 o negócio deslanchou. A meta é chegar até o final deste ano com 1.000 clientes e uma receita bruta de R$ 3 milhões/mês.

Tanto que a empresa já mira o mercado em busca de novos empreendimentos semelhantes. “Já montamos o Clinical Center pensando que, se funcionar, é possível usar essa expertise para replicar o modelo em outra cidade com potencial na área da saúde, uma ve que a mecânica do funcionamento é idêntica”, diz Machado.

O próximo alvo já está mapeado: a cidade catarinense de Chapecó, que fica a 180 quilômetros de Passo Fundo, e que também tem boa infraestrutura na área da saúde. “É questão de maturar bem esse nosso modelo, completar os 100% de ocupação e aí pensar no próximo empreendimento”, diz Machado.

Veia empreendedora

Lançar empreendimentos sob medida para públicos específicos não chega a ser uma novidade no mercado imobiliário; mas o fato de uma imobiliária operar esse produto de ponta a ponta, desde a arquitetura, passando pela construção e finalizando com gestão de locação compartilhada das unidades é o que torna o case da Master único no País.

E é um exemplo de como criatividade, ousadia e veia empreendedora – e, claro, também uma certa estrutura por trás – são capazes de driblar as adversidades conjunturais de uma atividade econômica.

Obviamente a coragem de sair do trivial é um componente de peso nessa história, e algo inerente à natureza da Master. Pode servir de inspiração a quem tenha a audácia de arriscar.

”De fato nós gostamos de inovar. E, como todos sabem, nem sempre o aluguel tradicional dá dinheiro. Como estamos há um bom tempo na área, identificamos rapidamente as boas ideias que podem ser adaptadas à nossa realidade. E temos peito para tomar esses riscos”, arremata o empreendedor da Master.